一桩错综复杂的买卖合同纠纷

其玩儿

    有这有一则房屋买卖合同的纠纷案件。2013年11月28日，谭某与林某签订《住房协议合同》，约定谭某将先期已购置的广州某区一房屋出售给林某，暂定价款116万，当时林某支付100万，余16万元待取得产权交易中心文件后，一次性支付完毕，并约定违约金20万元。之后拥有该房屋所有权人的广州某有限公司与林某的妹夫杜某签订《资产转让合同》，将先前林某所购置的房屋转让给杜某，价款为75万元，并约定了交割、税费负担、争议处理、违约责任等条款。同时，双方还签字确认了《资产转让交割单》。其购房款从林某支付给谭某的100万元中支出。2014年5月16日，第三人出具《授权委托书》，明确委托谭某办理诉争房屋的转移登记事宜。2014年7月18日，谭某起诉林某，要求当事人林某支付余下购房款。林某遂聘请了广州买卖合同律师唐云军作为自己的辩护律师。

    广州买卖合同律师唐云军在介入此案后深入研究，认为《住房协议合同》是无效协议，根据《合同法》第56条之规定“合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。”，在《住房协议合同》签订后，当事人林某已经支付给谭某100万元人民币，在合同无效的情况下，这100万元应当返还给林某。对于这100万元，当事人林某拟另行起诉，要求谭某归还。且谭某跟当事人林某之间并不存在真正的房屋买卖行为，第三人广州某有限公司与第四人杜某之间为有效的购房协议，发生了真实的房屋买卖行为，又交割完毕，现正在过户，谭某无权要求当事人林某支付房款，其诉讼请求很难得到法院支持。实际上，谭某提供居间服务，让林某以第四人杜某的名义从第三人广州某有限责任公司处购买了诉争底商。但从证据上讲，谭某与当事人林某并不存在居间合同，只有一个售房合同。如果签订一个居间合同，谭某的权益肯定会得到保护。

    而且所有权人广州某有限责任公司将本案诉争房屋销售给第三人杜某，双方签订了《资产转让合同》，真正的售房人是广州某有限责任公司(并非谭某)，且已经将该房屋交付购房人杜某使用(见资产转让交割单，并非谭某交付购房人杜某使用)，即使索要房款也应由所有权人广州某有限责任公司(真正的售房人)向购买人杜某行使，当事人林某并非真正的购房人，谭某也不是真正的售房人，二者并没有发生真实的房屋买卖有关系。所以对于谭某起诉的林某要归还余下购房款，既无法律依据也无合同基础，法院应当驳回谭某的诉讼请求。

    广州买卖合同律师唐云军在本案胜诉后，总结了此次的办案心得，认为在现实生活中，许多老百姓认为只要双方签订了合同，“白纸黑字”，就能够通过诉讼争取自己的权益，但往往忽视合同是否成立、是否生效、是否无效、是否可撤销等。故在市场经济所注重的合同约定，与百姓的生活息息相关，涉及金额较大的合同签订时，应该请专业的律师审核把关，这样才能比较不必要的合同纠纷，甚至经济损失。本文来自广州买卖合同律师http://www.gzhtjiuflaw.com/mlist649/40358/